Thứ Năm, 19 tháng 5, 2016
Kinh nghiệm xây nhà
Kinh nghiệm xây nhà
Cũng giống như khi xây căn hộ, xây nhà trên một mảnh đất cũng cần bạn tham khảo qua phong thủy, quy hoạch chung khu đất.
Tuy nhiên để xây một căn nhà, bạn sẽ vất vả hơn hoàn thiện 1 căn hộ nhiều. Và đương nhiên, nếu tìm được một nhà tư vấn tốt bạn sẽ tiết kiệm đến 80% công lực cần bỏ ra cho căn nhà của bạn.
*** Phong thuỷ: Khi mua đất, nếu tin phong thuỷ bạn có thể cân nhắc chọn hướng mảnh đất phù hợp với mình. Bạn nên tìm thầy phong thủy để xem hướng bếp, bàn thờ. Nhiều người xem phong thủy rất kỹ, từ hướng giường ngủ, hướng cửa, vị trí bể nước, hướng nước ra vô v.v... điều này gây khó khăn cho kts rất nhiều. Dĩ nhiên kts sẽ không mấy happy với 1 bảng liệt kê những thứ phải tuân theo cho hợp phong thủy vì nó đôi khi thui chột cả những ý tưởng sáng tạo của họ. Nhưng biết làm sao giờ.? 70% gia đình người Việt tin vào Phong thủy mà.
*** Chuẩn bị tài chính:
- Vào thời điểm này (năm 2015) tiền xây dựng phần thô cho 1m2 nhà dao động từ khoảng 3,1 triệu đến 3,5 triệu.
- Tiền xây dựng phần hoàn thiện thì tùy vào lựa chọn của bạn cho chủng loại vật tư như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh trung hay cao cấp mà dao động từ 1,5 triệu đến 4,0 triệu.
- Nếu xây dựng tầng hầm, bạn cần nhân thêm hệ số 1,7 hoặc 2,0 cho việc đổ bê tông toàn bộ tường tầng hầm và chống thấm.
- Gia cố nền, nếu xây nhà trên nền đất cứng bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều so với xây nhà trên nền đất xấu, đấp ao rạch được san lấp. Một ví dụ ở Tp.hcm, 1 căn nhà ở Q9 diện tích khoảng 70m2 đất, xây 2 tầng, bạn tốn chừng 100 triệu cho gia cố nền móng vào năm 2015.
Sau khi nhắm thấy đủ tiền xây nhà, chọn được năm hợp tuổi cho bạn xây nhà, bạn hãy tìm đến kiến trúc sư (kts).
a) Mời Kiến trúc sư (KTS) tư vấn:
KTS chỉ có thể tư vấn cho bạn khi có bản vẽ, vì vậy hãy mang bản vẽ tới và làm việc với kts của bạn. Bản vẽ là tất cả những gì liên quan đến căn nhà của bạn. Ví dụ như: Bản vẽ hiện trạng đất; Bản vẽ mặt bằng hiện trạng; Hình chụp hiện trạng v.v..
- Nếu có thể, bạn nên liên hệ trước với phòng quản lý đô thị hoặc người làm dịch vụ xin phép xây dựng, họ sẽ cho bạn thông tin căn nhà bạn được xây mấy tầng, trừ mở đường bao nhiêu mét v.v...
b) Khảo sát hiện trạng (đối với nhà cũ cải tạo lại)
Bạn có thể được cung cấp bản vẽ hoàn công, trên bản vẽ này có thể hiện đầy đủ kích thước cột bê tông, khoảng rộng của tường và các mảng cửa, chiều rộng và cao của cửa, chiều cao trần hiện hữu (phần thô). Từ chủ căn nhà cũ.
Nếu không có bản vẽ hiện trạng trên, kts sẽ cử người đi đo vẽ cho bạn 1 bộ bản vẽ hiện trạng. Tiền công trả cho người đi đo và vẽ hiện trạng cho căn hộ của bạn tùy theo diện tích lớn nhỏ dao động từ 2 triệu đến 4 triệu.
c) Phương án thiết kế:
Sau khi có bản vẽ hiện trạng hoặc bản vẽ khu đất, kts sẽ làm việc với bạn để nắm được yêu cầu của bạn, sau đó kts sẽ vẽ phương án thiết kế cho bạn. Họ sẽ phải thuyết trình cho bạn hiểu ý nghĩa của từng không gian, sự liên kết của không gian phòng khách với phòng ăn, cầu thang hay nơi để xe. Bản vẽ phương án cũng cho bạn thấy kích thước sơ lược của từng căn phòng, từng khoảng sân vườn hay giếng trời, phương án thông thoáng luôn được nghiên cứu ngay từ giai đoạn này.
d) Thiết kế cơ sở và bản vẽ xin phép:
Thiết kế cơ sở thường là các bản vẽ tỷ lệ 1/100 được hoàn chỉnh sau khi bạn thông qua phương án thiết kế với kts.
Thiết kế cơ sở là hồ sơ bạn có thể đưa cho người làm dịch vụ giấy phép xây dựng đi đóng dấu và xin phép cho bạn. Tùy vào từng khu vực và tùy diện tích nhà lớn hay nhỏ mà người làm dịch vụ sẽ nhận tiền công từ 3 triệu đến 12 triệu trong đó bao gồm cả tiền họ đóng dấu cho bản vẽ.
e) Thiết kế kỹ thuật:
Sau khi bạn có trong tay Giấy phép xây dựng, kts sẽ thực hiện cho bạn bản vẽ kỹ thuật:
Hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thường có:
- Bản vẽ kiến trúc: Thể hiện mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và chi tiết với đầy đủ màu sắc, kích thước theo tỷ lệ sao cho thợ xây có thể dựa trên đó xây dựng được theo ý đồ mà bạn và kts đã thống nhất trong phương án thiết kế.
- Bản vẽ kết cấu: Bản vẽ kết cấu đối với nhà ở và biệt thự là hồ sơ vô cùng quan trọng. Kts sẽ phối hợp làm việc với kỹ sư xây dựng để tính toán kích thước dầm, cột, móng, sàn; Thể hiện cách bố trí thép, kích thước thép trên bản vẽ sao cho người thầu thi công có thể đọc bản vẽ và làm theo dễ dàng, đảm bảo tính bền vững cho căn nhà của bạn.
- Bản vẽ Điện: Thể hiện vị trí, chủng loại đèn chiếu sáng và trang trí, bố trí ổ cắm, công tắc, đường dây điện, kích thước và chủng loại dây điện, vị trí bảng điện, máy lạnh, internet, cáp truyền hình v.v... trong nhà của bạn.
- Bản vẽ nước: Thể hiện vị trí và kích thước các đường ống cấp và thoát nước sinh hoạt, nước thải, nước mưa, nước tưới cây , vị trí bồ nước mái, bể tự hoại, bố trí máy nước dùng năng lượng mặt trời v.v...
f) Thi công:
Bạn cần cân nhắc khi chọn nhà thầu. Bạn cần phải qua nhiều kênh thông tin uy tín để tìm một nhà thầu mà bạn có thể giao phó tiền bạc và lòng tin. Khi có trong tay một nhà thầu uy tín thì bạn có thể đắp chăn ngủ say và chờ ngày công trình mới ra mắt. (xem bài về kinh nghiện chọn thầu)
Chúc các bạn sớm có căn nhà mơ ước.
BẢNG THAM KHẢO YÊU CẦU TƯ VẤN THIẾT KẾ
Để căn nhà được nghiên cứu một cách thấu đáo, Kiến trúc sư cần có những thông tin cụ thể.
BẢNG THAM KHẢO YÊU CẦU TƯ VẤN THIẾT KẾ
I) Thông tin về chủ nhà:
1) Họ và Tên:
2) Sinh năm:
3) Địa chỉ:
4) Địa chỉ Face Book (nếu có):
5) Nick name Webtretho (nếu có):
6) Số điện thoại liên hệ:
7) Chủ nhà trực tiếp liên hệ với đơn vị tư vấn hay chỉ là người trung gian, còn phải xin thông qua ý kiến của người khác?
II) Thông tin về Khu đất xây dựng:
1) Kích thước đất:
2) Các mặt xung quanh khu đất:
3) Đường khu vực rộng bao nhiêu?
4) Mặt tiền khu đất hướng gì?
5) Mô tả thêm về không gian xung quanh khu đất càng chi tiết càng tốt, ví dụ như: Gần tòa nhà cao tầng, gần sông rạch, gần sân bay v.v…
III) Thông tin về nhu cầu xây dựng:
a) Bạn muốn được tư vấn theo dạng nào trong các hình thức sau?
1) Miễn Phí:
2) Tư vấn theo giá thiết kế phí: Có 3 hình thức tư vấn chính gồm:
- Tư vấn riêng giai đoạn thiết kế phương án.
- Tư vấn riêng phần thiết kế kiến trúc.
- Tư vấn trọn gói kiến trúc+kết cấu+điện+nước.
b) Bạn muốn căn nhà có các không gian chức năng nào sau đây?
3) Nhà xe cho xe hơi.
4) Nhà xe cho xe hơi kết hợp xe máy.
5) Chỗ để xe máy.
6) Phòng khách.
7) Phòng bếp.
8) Phòng ăn riêng.
9) Phòng ăn chung với không gian khác như bếp, hành lang.
10) Phòng Ngủ (Một hoặc nhiều phòng ngủ).
11) Phòng vệ sinh riêng cho từng phòng ngủ hay chung cho từng tầng.
12) Phòng giặt, phơi có mái che.
13) Phòng thờ.
14) Sân thư giãn trên mái.
15) Sân phơi.
16) Giếng trời.
17) Khoảng thông gió diện tích nhỏ hơn giếng trời.
18) Có thiết kế tiện nghi cho người già.
19) Các nhu cầu khác: Ví dụ như: Bạn muốn có căn nhà đặc biệt theo một phong cách riêng; Bạn muốn có căn nhà đầy đủ các chức năng và chấp nhận các phòng diện tích nhỏ; Bạn muốn có căn nhà xây theo trường phái cổ điển v.v…
c) Bạn có nhu cầu sử dụng năng lượng như thế nào?
1) Dùng điều hòa không khí cho các phòng.
2) Dùng thông gió tự nhiên và quạt, giếng trời.
3) Dùng hệ thống nước nóng lạnh riêng với hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời trên mái.
d) Suất vốn đầu tư bạn có thể đáp ứng là bao nhiêu để xây nhà?
I) Thông tin về chủ nhà:
1) Họ và Tên:
2) Sinh năm:
3) Địa chỉ:
4) Địa chỉ Face Book (nếu có):
5) Nick name Webtretho (nếu có):
6) Số điện thoại liên hệ:
7) Chủ nhà trực tiếp liên hệ với đơn vị tư vấn hay chỉ là người trung gian, còn phải xin thông qua ý kiến của người khác?
II) Thông tin về Khu đất xây dựng:
1) Kích thước đất:
2) Các mặt xung quanh khu đất:
3) Đường khu vực rộng bao nhiêu?
4) Mặt tiền khu đất hướng gì?
5) Mô tả thêm về không gian xung quanh khu đất càng chi tiết càng tốt, ví dụ như: Gần tòa nhà cao tầng, gần sông rạch, gần sân bay v.v…
III) Thông tin về nhu cầu xây dựng:
a) Bạn muốn được tư vấn theo dạng nào trong các hình thức sau?
1) Miễn Phí:
2) Tư vấn theo giá thiết kế phí: Có 3 hình thức tư vấn chính gồm:
- Tư vấn riêng giai đoạn thiết kế phương án.
- Tư vấn riêng phần thiết kế kiến trúc.
- Tư vấn trọn gói kiến trúc+kết cấu+điện+nước.
b) Bạn muốn căn nhà có các không gian chức năng nào sau đây?
3) Nhà xe cho xe hơi.
4) Nhà xe cho xe hơi kết hợp xe máy.
5) Chỗ để xe máy.
6) Phòng khách.
7) Phòng bếp.
8) Phòng ăn riêng.
9) Phòng ăn chung với không gian khác như bếp, hành lang.
10) Phòng Ngủ (Một hoặc nhiều phòng ngủ).
11) Phòng vệ sinh riêng cho từng phòng ngủ hay chung cho từng tầng.
12) Phòng giặt, phơi có mái che.
13) Phòng thờ.
14) Sân thư giãn trên mái.
15) Sân phơi.
16) Giếng trời.
17) Khoảng thông gió diện tích nhỏ hơn giếng trời.
18) Có thiết kế tiện nghi cho người già.
19) Các nhu cầu khác: Ví dụ như: Bạn muốn có căn nhà đặc biệt theo một phong cách riêng; Bạn muốn có căn nhà đầy đủ các chức năng và chấp nhận các phòng diện tích nhỏ; Bạn muốn có căn nhà xây theo trường phái cổ điển v.v…
c) Bạn có nhu cầu sử dụng năng lượng như thế nào?
1) Dùng điều hòa không khí cho các phòng.
2) Dùng thông gió tự nhiên và quạt, giếng trời.
3) Dùng hệ thống nước nóng lạnh riêng với hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời trên mái.
d) Suất vốn đầu tư bạn có thể đáp ứng là bao nhiêu để xây nhà?
KINH NGHIỆM CHỌN NHÀ THẦU
KINH NGHIỆM CHỌN NHÀ THẦU
Một nhà thầu uy tín là một nhà thầu có trách nhiệm với công việc, đúng hẹn, chất lượng thi công cao.
Bạn có thể tìm họ qua giới thiệu của bạn bè thân thiết, những người đã từng được đội thợ này thi công. Bạn cũng nên tìm hiểu trước một số thông tin về thầu:
- Công ty ở đâu, Giám đốc là ai, có tiếng tăm gì trong lĩnh vực xây dựng?
- Tìm hiểu, xem tận mắt những công trình họ đã xây. Xem đường xây có sắc nét hay ngoằn nghèo, nham nhở?
- Thời gian gần đây họ xây nhiều nhà không? Có những đội thợ cách đây 2,3 năm họ làm tốt nhưng hiện tại thì chưa chắc.
(Mình đã gặp 1 đội thợ như thế - trước khi xây nhà cho mình anh Thầu có một đội thợ rất lớn, nhưng năm mình làm nhà thì anh này gặp nhiều chuyện không may trong gia đình khiến anh ấy chểnh mảng chuyện làm ăn mà mình không biết, khi thầu chểnh mảng thì thợ cũng dần dần chán nản và bỏ ra đi - vì thế căn nhà của mình xây rất ì ạch, đội trưởng không quan tâm sát sao khiến thợ làm ăn bớt xén, làm ẩu và kết cục sau cùng là mình phải tìm đội thợ khác - chuyện xảy ra cách đây đã 10 năm và may mắn là mình làm trong lĩnh vực xây dựng nên có quen biết nhiều, việc chuyển đổi từ đội thợ này sang đội thợ khác tốt hơn cũng không mấy khó khăn).
- Nếu được hãy tới tham quan căn nhà nào họ đang xây 1 cách bất chợt - bạn sẽ thấy quang cảnh ở công trường, thợ thuyền đối với nhau thế nào, có văn hóa hay không? Có những ông thầu không quản lý tốt thợ của mình khiến có va chạm, chơi xấu thậm chí đánh nhau ngay trên công trường. Cũng có những ông thầu chủ tâm dạy công nhân của họ trở thành người công nhân có đức độ, có văn hóa, từ đó có tâm với công trình mà họ xây.
- Khi chọn thầu bạn đừng quá quan tâm đến việc trả giá thấp. Nhiều thầu bỏ giá thấp để nhận được công trình nhưng khi thi công họ buộc phải dùng cách này hay cách khác để có thể có lợi nhuận. Vì vậy khi bạn hả hê với giá thầu rẻ cũng là lúc bạn cần lo lắng đến chất lượng căn nhà sau 5 - 10 năm nữa. Bạn có thể tiết kiệm lúc này được 50-80 triệu nhưng vài năm sau bạn buộc lòng phải gia cố hay cải tạo lại kết cấu của căn nhà bị thấm hay lún nứt - chi phí lúc này tốn vài ba trăm triệu là chuyện thường.
Mình có một khách hàng đã chọn thầu giá rẻ, dù căn nhà phố được xây ở vùng đất tốt của Q9, sau chưa đầy 1 năn cô ấy gọi cho mình và khi anh bạn kỹ sư kết cấu đến kiểm tra thì phần bê tông, phát hiện ra thứ mà anh ta đổ trong bê tông bao gồm cả cát bẩn còn lẫn dăm gỗ và bùn đất. Anh thầu đã tiết kiệm tiền nhân công bằng cách không sàng lọc cát kỹ trước khi đổ bê tông.
- Khi xây nhà bạn luôn cần lên kế hoạch xây dựng sớm, đừng để nước đến chân mới nhảy. Đừng để sắp hết năm rồi mới rộn rạo đi tìm thợ. Lúc đó thợ tốt hầu hết đã có công trình và nếu không nhờ may mắn bạn chỉ có được những thợ tham làm nhiều công trình bất chấp chất lượng hoặc thợ ế việc mà thôi.
Trên đây là những kinh nghiệm mình chắt lọc sau hơn 20 năm thiết kế và cũng chừng đó năm làm chủ nhà đi thuê thầu xây dựng. Mình chia sẻ để các bạn có cái nhìn bao quát khi tìm cho mình một nhà thầu uy tín.
TÍNH CHI PHÍ XÂY NHÀ
TÍNH CHI PHÍ XÂY NHÀ
Hẳn nhiên ai cũng muốn biết được việc xây dựng ngôi nhà của gia đình mình hết bao nhiêu tiền, có hai cách để tính chi phí xây nhà cơ bản nhất, đó là:
Cách 1: Chi phí xây nhà = (đơn giá xây nhà) x (diện tích xây dựng).
Đây là cách đơn giản nhất để mọi người nhẩm tính xem chi phí xây dựng toàn bộ công trình nhà mình hết bao nhiêu tiền. Vì thế mà, đại đa số khách hàng đều đi tìm câu trả lời cho câu hỏi này. Để tính chi phí xây nhà cần tính Đơn giá xây nhà (đ/m2) và Diện tích xây dựng (m2).
Đơn giá xây nhà (ĐG):
Hiện nay, đơn giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội rơi vào khoảng từ: 4.500.000 – 5.600.000 đ/m2 xây dựng.
Đơn giá xây thô rơi vào tầm: 2.700.000 – 3.200.000 đ/m2
(Áp dụng với nhà phố với nhà có diện tích >50m2/sàn xây dựng, tổng diện tích sàn >200m2, nhà biệt thự dao động lớn)
Diện tích xây dựng (DTXD):
DTXD = DT xây dựng chính + DT xây dựng tính thêm
Cách tính diện tích thông dụng hiện nay như sau:
- Diện tích chính: diện tích sàn các tầng, chỗ nào có mái che bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời...tính 100% diện tích phần đó.
- Diện tích tính thêm gồm: Móng đà giằng, bể phốt, bể nước, hố ga; Mái; Sân
Móng, đà giằng, bể nước, bể phốt (hầm phân), hố ga:
+ Móng đơn: 20%-25% diện tích tầng trệt
+ Móng băng, móng bè: 40%-60% diện tích tầng trệt
+ Móng cọc: 30%-40% diện tích tầng trệt (các loại cừ, cọc tính riêng)
Mái:
+ Sân thượng có giàn bông, lát nền và xây tường bao cao 1m: 75%-100% diện tích sân thượng, tùy độ phức tạp.
+ Sân thượng lát nền và xây tường bao cao 1m: tính 50%
+ Mái: láng, chống thấm, xây bao cao 20-30cm tính 15%; chống nóng, xây cao tính 30%-50%.
+ Mái ngói trần thạch cao: tính thêm 25%
+ Đổ BT lợp mái bên trên hoặc dán ngói: tính thêm từ 50-75%.
Sân: nếu có sân diện tích xây dựng được tính = 50% diện tích sân;
Sau khi tính được diện tích xây dựng, chúng ta sẽ tính được Chi phí xây dựng (CPXD) ngôi nhà theo công thức trên.
Cách 2: Bóc tách khối lượng, lập dự toán chi tiết công trình.
Đơn giá xây dựng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: vị trí xây dựng, địa chất công trình, mặt bằng xây dựng, chủng loại và vật tư hoàn thiện, nhà vuông vắn hay méo mó, số WC cũng ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng...
Bởi vậy, để có được đơn giá rõ ràng, chính xác nhất sau khi có hồ sơ thiết kế thi công công trình hoàn chỉnh trên cơ sở báo cáo khảo sát xây dựng thì yêu cầu nhà thầu thiết kế bóc tách khối lượng, lập bảng dự toán chi tiết xây dựng công trình, làm phần nào tính ra chi phí phần đó (làm đâu tính đó), như thế sẽ thực tế, chính xác với từng công trình, ít rủi ro cho cả nhà thầu và chủ đầu tư.
by TIM LE
Đăng ký:
Bài đăng (Atom)